Il Tribunale di Napoli Sezione Locazioni, in tutte le precedenti pronunce, è stato concorde nel limitare la possibilità di riduzione del canone alle sole mensilità nelle quali la chiusura totale (lockdown) e le misure di restrizione abbiano impedito al conduttore di esercitare l’attività per la quale il bene immobile era stato locato. Ed infatti in un suo illuminante precedente il Tribunale ha statuito che “ Non vi è dubbio che in ambito commerciale, la chiusura totale (lockdown) e le misure di restrizione hanno impedito al conduttore di esercitare l’attività per la quale il bene immobile è stato locato, fatta salva la possibilità di un uso ridotto del cespite come deposito delle merci ivi allocate. Sul punto occorre preliminarmente evidenziare l’irrilevanza – almeno ai fini che ci occupano – della riduzione del fatturato della società conduttrice: invero la riduzione del fatturato degli imprenditori così come dei liberi professionisti derivante dallo scoppio della crisi economica connessa alla pandemia da covid-19 ed alle misure di contenimento varate dal Governo è stata presa in considerazione dal legislatore per ciò che concerne in linea generale tutti gli imprenditori ed i liberi professionisti con il varo dei cd. “Decreti ristori”. Inoltre, in materia di locazioni commerciali, già con il «Decreto Cura Italia» è stato riconosciuto, in favore dei soggetti esercenti attività d’impresa, un «credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione»; identica previsione è contenuta nel successivo «Decreto Rilancio» in favore dei soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione (con limiti di ricavi o compensi) per i canoni di locazione, leasing, o concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento della propria attività. Per altro verso può ritenersi che gli strumenti di sostegno economico del conduttore varati dal legislatore non rendano giuridicamente irrilevante, nell’ambito del rapporto locativo, l’oggettivo ridotto utilizzo del cespite locato derivante dalle misure di contrasto alla emergenza pandemica, relegandolo al rischio di impresa gravante sul conduttore, come tale del tutto estraneo alla locazione inter partes. Invero nelle locazioni punto di partenza di ogni disamina in tema di rimedi alla parziale inutilizzabilità del cespite locato all’uso convenuto risulta essere la norma dell’art. 1575 numero 2 c.c., là dove annovera – tra le «obbligazioni principali del locatore» – pure quella di «mantenere» la cosa locata «in istato di servire all’uso convenuto» (oltre che «in buono stato locativo»), con comportamenti atti quindi a conservarle la destinazione sussistente al tempo di avvio del rapporto. Non si vede peraltro ragione per cui l’obbligazione del locatore debba essere ristretta alle sole connotazioni fisiche del bene locato e non ricomprendere pure le caratteristiche di contesto, ovvero funzionali, del bene medesimo. In quest’ottica anche il factum principis, che rende impossibile l’assolvimento dell’obbligazione di «mantenimento» della destinazione d’uso, libera il locatore, quale debitore della relativa prestazione (art. 1256 c.c.); nella specie si tratta di una impossibilità temporanea destinata a durare non oltre la vigenza delle misure di contenimento. Dunque in ambito locativo la necessità di salvaguardare la proporzionalità dello scambio, compromessa dalla riduzione del godimento dell’immobile per effetto delle misure restrittive connesse all’evento pandemico sopravvenuto va salvaguardata, secondo parte della dottrina, applicando in via analogica il modello normativo relativo alla disciplina dei vizi e delle riparazioni nella locazione (artt. 1578 e 1584 c.c.): il conduttore dovrà scegliere tra la richiesta in via giudiziale di una riduzione dei canoni, che consentirebbe di tarare il corrispettivo sull’interesse del conduttore a mantenere il godimento dell’immobile e la risoluzione del contratto. In questa prospettiva ermeneutica anche la Suprema Corte (Cass. n. 14739/2005), richiamando il principio “inadimplenti non est adimplendum” e ribadendo che la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede, in relazione ad una fattispecie di protratta interclusione dell’immobile locato a causa di opere stradali, certamente assimilabile a quella in disamina di inutilizzabilità piena del cespite locato per lockdown governativo, ha ritenuto giustificabile una riduzione del canone proporzionata all’entità del mancato godimento, in applicazione analogica del disposto dell’art. 1584 c.c. (ovvero la richiesta di risoluzione del contratto per sopravvenuta carenza di interesse). Ad avviso del Tribunale, appare tuttavia preferibile quell’orientamento dottrinale che evidenzia in primo luogo come le misure di contenimento della pandemia non hanno avuto effetto su circostanze o situazioni di fatto esterne al contratto, ma hanno comportato variazioni qualitative, attraverso il filtro dell’interesse del creditore, della prestazione di far godere la cosa, determinando l’impossibilità temporanea e parziale di utilizzazione da parte del conduttore, riconducibile alla disciplina dell’impossibilità sopravvenuta (artt. 1258 e 1464 c.c.). In base alla condivisa impostazione dottrinale il rischio della sopravvenienza viene trasferito nella sfera del locatore, ricorrendo all’applicazione diretta e non analogica di un rimedio codificato, vale a dire la riduzione giudiziale del canone locativo, mediante il meccanismo di riequilibrio previsto dall’art. 1464 c.c. nell’ipotesi di impossibilità parziale. D’altro canto l’impossibilità sopravvenuta della prestazione si ha non solo nel caso in cui sia divenuta impossibile l’esecuzione della prestazione del debitore, ma anche nel caso in cui sia divenuta impossibile l’utilizzazione della prestazione della controparte, quando tale impossibilità sia comunque non imputabile al creditore (nel caso poi in cui venga meno del tutto l’interesse del creditore a riceverla, si verifica la sopravvenuta irrealizzabilità della finalità essenziale in cui consiste la causa concreta del contratto e la conseguente estinzione dell’obbligazione: Cass. n. 18047/2018; Cass. n. 8766/2019). Per altro verso, potrebbe trovare applicazione analogica nelle ipotesi in disamina anche la normativa dettata per le locazioni di palestre e impianti sportivi, ove, richiamando la disciplina in tema di eccessiva onerosità della prestazione (ma citando anche le norme in tema di impossibilità temporanea e parziale), si è optato per una «riduzione del canone locatizio che … si presume pari al cinquanta per cento», salva la prova di un diverso ammontare dello « squilibrio » verificatosi nell’assetto di interessi delle parti. Invero, contrariamente a quanto dai più opinato, tale disciplina non sembra configurarsi affatto come eccezionale (come tale non suscettibile di applicazione analogica), esprimendo anzi un principio generale della specifica normativa dettata in tema di contratto di locazione, caratterizzata dal fatto che ogni qualvolta il godimento del cespite locato da parte del conduttore risulti oggettivamente ridotto anche per motivi non ascrivibili a dolo o colpa del locatore (si pensi alla disciplina dei vizi della cosa locata, a quella dettata per gli interventi di riparazione – art. 1584 c.c.) è per l’appunto prevista l’applicazione del rimedio della riduzione del canone pattuito”. (sentenza n. 1974/2022).
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